2017-11-14

房市評論:實價登錄如同廢物? 用LINE傳送


   當初政府參照消費者與市場心聲與意願,認為台灣房市應該要學習部分國家,來做房價透明化的政策,藉此降低消費糾紛與實現購屋正義,也為了要維持所謂的房市健全化,自101年實價登錄開始上路後,實行賣方嚴謹的規範與罰則,起初還尚未有很完善的交易筆數,在執行後前幾年沒有太多參考平均值,又時在景氣高峰期,許多買方也並不是那麼的重視這個區塊,在市場上有人提到,但比例並不高,但自103年景氣迅速下滑,逐年交易量更到十年歷史新低,此時實價登錄被所有買賣方重視與依賴,尤其在有需求的買方上面,幾乎都會拿實登來參考預算與行情,殺價與出價的準則,更很少人會去思考實登的正確性,個個看低不看高,在103~105年間賣方也因為實登的資訊認同行情甚至為數不少的主動降價,建設方的價格也會以此來做為產品售價的參考,可說是因為景氣低迷的緣故讓實價登錄被市場與消費者所認同與重視的主要工具。

   
    到了今年中開始發生一些爭議,實登資訊在全台出現了越來越多的漂亮價格,而這些爭議重點,全都落在質疑實登的確實性,灌水與謊報的陰謀論,也開始在消費者及網路論壇出現,買方懷疑那些高於行情的價格,都是為了設局讓自己買貴,而事實又是如何呢?又有多少人用專業客觀去分析?當然也有更多的人因此變質了購屋的動機。這篇自白就是告訴你事實是什麼?

首先,實價登錄資訊是由代書執行,換句話說,如果你沒代書執照,就無法做這個工作,不是你想登就登,這是代書的收費服務,而非免費。
    那麼這個資訊有受到官方監督嗎?無論市場充斥任何假設與自主論,這都是有受到官方規範與監管的事實,罰則是每次3萬~15萬,罰誰呢?當然罰的是代書,不是建設方,更不是賣方,也不是仲介方,代書好賺嗎?代書並非業務獎金性質工作,代書收入是以量計,不是以價計,所以代書是薄利多銷,才會有不錯的收入。

    如果只為了執行業主所提供的假資訊,這個負投報沒有人會做,且代書照並不好考,惡性持續的不實登錄,是會被強制取消執照的風險,如果代書沒有執照,也等同於失去了飯碗,是不會有人去做這種賠錢傷力不討好的事,在說大部分代書都是很愛惜羽毛般的保守自重,也因為是會讀書才會考這個照,不愛讀書的早就進入業務的領域了,在比例上大部分是這樣。

所以在這上面,買方所認定的「代書登假資訊有好處。又不會怎樣。罰那麼少」這些全部都是錯誤且不實的觀念與說法。

那麼在實登上高於行情的價格真的確實嗎?
    只要技術性的給代書假資訊,而代書又能以此作為登錄佐證,其實代書在不知情的狀況下是可以做假資訊的手段,而賣方冒風險這麼做的目的主要也是為了產品銷況與價錢,那麼可以有哪些方式呢?左手賣右手的高價與高頻率,雖會有些許額外成本的支出,但價差夠的話其實還是划算。做假合約的磋商,買方既可以拉高貸款成數,賣方更可以登錄高於事實的總價,只要雙方配合就行了。

當然還有本身就是代書,以自身條件去做登錄,雖然比例非常少,但還是可以這麼做的。

在裝潢家具上等額外購屋成本,往上灌水並含在實價登錄中,這些種種淋瑯滿目的手法在事實上都是有機會可以成立,但這些技術性過程的前提是,「並沒有代書會主動參予或知情後願意參予」這種不實有目的性的做假。

既然如此,那看實價登錄要幹嘛?
你又那麼在乎實價登錄又是為何?

回歸一個人性的初衷邏輯:
景氣不好,實登是我殺價的工具,它,絕對準!
景氣好,實登是不利我殺價的工具,絕對不準!
也因此才會有這些爭議出現,那麼這樣有健全房市嗎?消費者有採信自己前幾年堅持的工具嗎?這樣真的就沒糾紛嗎?
並沒有,我說實登真的是一個完全沒有參考價值的工具,如同廢物一般!

實登本身就存在很多問題?
沒有最初單計車位的價錢,在市場上,預售屋與新成屋的車位都是另購的,露臺也是另購的,但在中古屋卻是全部含在一起,造成單價上的混亂與不準確,更何況車位種類繁多各種價值性都會有差別,露臺大小跟當初原計價方式也各種不同,實登更本無法辨識這些細節。

實登沒有裝潢與家電等等周邊的價錢相關資訊,你又如何得知怎麼去計算純房屋的價值呢?沒辦法,只能靠主觀的自行認知與是否要接受。
實登也沒有提供成交物件的相關內部照片,也更本不知道是何屋況,有何折舊空間,也就憑藉著自己的看屋經驗去判斷,這連專業的賣方或仲介方都很難準確判斷了更何況一般消費者!

撇除掉以上所論述,筆者認為這個工具已經完全本末倒置,也失去了當初所設立的初衷,既然如此,你還需要執著於「實價登錄系統」?還是單純一點,房子我看了喜歡,價錢我可以接受,賣方值得我信任,決定在自己從不會有人逼迫你強迫你,是否就這樣想心態會健康一點,正面一點呢?(房市評論員)