2017-07-25

【房市評論員】關埔合建案!推案祕聞-富宇建設 用LINE傳送


    慈雲路兩側的商業區原本設計意象參考”東京六本木”的立體城市概念,但台灣種種法規限制下,現況儼然成為各建商僅想推行能賺錢回收的住宅建案,立體城市概念必須在大家犧牲利潤前提下實現,這也造成關埔嚴重供需失衡的源頭因素之一,當然推升該區成為竹科與新竹市場最關注的發展區域。


   
    富宇COSTCO隔壁的商務專用區已經開始推案,沉寂一陣子的投機投資客,也在前幾個月開始找進貨通路,仲介及仲人也在蠢蠢欲動,本篇就來論述這些建案操作背後的秘辛與手段。
投機客:一種只想短進短出,買賣紅單的角色。
投資客:一種清楚知道投資目的、放置時間,與了解跟可以承擔風險的角色。
仲介:與代銷公司或建商拿取可銷售的預售戶別,在流通到市場給以上兩者賺取
微利業績的通路角色,通常以團隊或店家為單位。
仲人:私人與代銷公司或建商拿取可銷售的預售戶別,在進行私人小型說明會或 者小群體的推銷賺取免稅服務費(現金),通常是已經配合過的投資客群,此角色大多都是個人游擊戰且不具保障。



以下是幾種配合方式(例):
1. 仲介公司A拿了20戶(通常是自選好賣或條件好的戶別),入手後由自家公司開始積極主動連絡客戶,若有意願則由此仲介,帶至現場由代銷介紹或直接簽訂,此成交有幾種收取費用的方式與額外配合機會。
一、 買方給予仲介2%的服務費。
二、 賣方(代銷或建商)給予仲介私談好的服務費。
三、 雙方都收取服務費,有時候不一定以%數計算,以單戶計價也常見。
四、 仲介團隊自行吃下戶別,由自己賺取價差,通常是行情低於市場預估
才會出現。
五、 無論以上何種服務收入都是由買方吸收,因為最後還是加注在總價裡,另外成交後仲介還可以再拉取此戶委託出售。
六、 仲介公司依照賣方策略可能獨家A處理,也可能多數BCDE不等複數店家處理。



2. 仲人A先拿取資料,在私自與意願者招開小型說明討論會(現金),若預告資料有興趣者就先行選戶與數量,能拿到的話以每戶(1-20萬)現金為服務報酬,當場協議好就先行拿取現金交由此仲人去付給賣方訂金總額,待確認取得後在另行給予現金報酬(免稅),若產品低於行情空間足夠可在委託此仲人去進行二次買賣,若再次售出也是以現金交付當作報酬。若產品或行情低於市場預估,則會自行吃下來賺取價差,一樣銷售給自己的客群。

   這些不健康的銷售方式,是由前幾年的紅單炒作與景氣熱絡養成的一些不正統且偏向買空賣空的交易,這不僅造成房市行情與成本快速上漲之外,也造成在景氣反噬過度大量的賣壓,另建商也在當時積極推案搶錢,但實際的區域供需還是不足的,而且這些商業區所規劃的建案也很難維持住家品質,大且複雜、格局狹隘、擁擠,採光通風較差,名不符實等等問題也很難令人接受價位上的等比,堪稱巨大又昂貴的鳥籠且沒人住。



    此案因商務專用區,所以無法單純以全住家推行,必須具備規定的相關內容規畫,包含沒有傳統店面,都是屬於內外商店街的巨大賣場,以及一定數量的辦公設定,在個案的評估上面,對於價格差不多行情的三房關埔有相當多的選擇性,無論是預售中,新成屋、新古屋、中古屋,該案並沒有較划算或者在規畫上格局上有優勢,甚至單層戶數更多,但三房占了4成的比例,筆者認為這不但沒有投資價值也很難在現在關埔的市場脫穎而出,銷售會相當困難。

    兩房相對單面採光中規中矩,坪數也不小,佔比少只有1成半,總價加車位研判應該是在700-800萬居間,對於關埔目前的市場需求應該是會比較順利,除了即將要推案的興富發(全球合建案)之外的衝突,應該算總價比較親民一點的選擇,但筆者不認為這具有投資價值,因為坪數越小徒增起來的總價就越敏感,消費者何必去多加那些不必要的總價來搶房?現在房子多是有目共睹消費者也相當清楚慢慢決定可以省下那些(服務費)的購屋成本。

    辦公因為雲智匯高單總價,是此案唯一比較有機會發展的產品,有個抬起行情的豐邑願意頂在那邊撐,相對此案的辦公是比較有彈性的空間選擇,單價也相對低很多,對辦公有信心的投資客或包租熱情的買方可能會很有興趣。

    以上是筆者的親臨經驗於實況,量先價行是市場鐵則,關埔的供需問題還是最大的抗性根源,要消化這些空屋與供給量,最少還需要十年的時間去穩定發展,筆者並非不看好關埔,而是”現在”還處在消化平衡那些前幾年過度買空賣空,如果這個失衡沒有結束,那麼就不會有投資的空間。(房市評論員)