2017-06-29

【房市評論員】你可能不知道的管委會 用LINE傳送


    管委會一直都是社區的看管人與決策者,決定著社區共同的福利與運作,一個好的管委會是可以維持公共設施的完整度、使用壽命、素質水準,也可以透過辦理很多的活動讓社區鄰里拉近關係擴展彼此間的人際關係,也可以有效調解各種問題與衝突,更可以創造讓住戶安心放心的理想家園。反之一個不好自私的管委會,會讓社區整體烏煙瘴氣,彼此對立以及各種矛盾隔閡,在台北市這種高房價地區,無論屋齡,管委會的素質也是影響房價很大的元素,甚至優質出名的社區單價可以高於行情1~2成。

    新竹亂象引述,筆者聽聞與親身見證無數社區,發現新竹社區大樓有別於其他城市的幾個共通點:

一、管理費結存超收非常多一般來講定期結存打平就可,但新竹地區(尤其竹北)集合式大樓管理費結存相當誇張,超額的費用為何不能回饋於住戶或社區呢?

二、未完售的餘屋等建案或新成屋,管委會都會把建商與賣方當作絕對性的敵人,深怕自己被佔盡便宜或者應該要對方付出相應的高額代價來賣房子,配合度相當低甚至百般刁難,但對整體社區而言,應該是與賣方同一條船趕快把社區餘屋或建案完銷才是對雙方是共同優勢,社區也才能完善完整,更重要的是社區房價才可以有所支撐甚至上漲。

三、自私與無法將心比心的比例很高很多例子為數不少的委員們都是為了社區掌權,來達到方便自己某些使用目的或私慾,但卻不准其他住戶同惠,可說是只准州官放火不許百姓點燈,非常不公平,最常有的案例如車位擺放私人物品,露臺使用,梯廳逃生梯擺放私物等等…

四、使用公職之便做各種廠商推銷賺取回佣尤其在社區大樓剛完工交屋之時,會以推廣做室內裝潢,冷氣,鋁門窗,公設廠商,勘驗廠商,物管公司等,拿紅包,這種例子層出不窮。

    其實對於社區住戶而言,許多人是不想麻煩事上身,對於願意付出甚至自願做管委會委員的人們是值得肯定的,但這職務也算是無償公職,能站在這個基礎上能管理社區的人們畢竟少數,大部分人們心態還是不願意白白的辛勞,以至於許多檯面上不會出現的事情非常多,但我們不能忽略那些委員們對社區的貢獻。

    一個完善的社區管理,是需要委員們的同心,必須要為整體大方向的利益與福祉做為優先考量,以筆者的經驗,早期大城市的成屋或餘屋案件,因為空屋必須由建商負擔一半的管理費,那麼為了順銷,建商都會把整體公設如中庭、外觀、大廳到各個領域空間的資源全開,就算沒人使用也會為了帶看新客戶而讓社區看起來感覺起來非常舒服漂亮,這段時間的住戶使用可以說是如同飯店般的享受,甚至建商與賣方會吸收大部分的開銷,然而至完銷之後很多社區住戶都會相當懷念那時建商管理社區的日子,因為賣方是專業的,公設設計是來使用的,不是拿來省的,每當管委會接手之後,整體素質都會大打折扣,當然新竹更是誇張的省到如國宅,存下大筆的結存也不知道要幹嘛。

    超額的管理費運用是可以非常多元化的,定期的社區活動,郊遊,抽獎禮品,清洗外觀或者做高級清潔,甚至定期平均回饋於各住戶管理費折價等等,都是非常好的方式,但我們來看看新竹地區是怎麼做法:

1. 全電關閉冷氣不開,夏日熱得要死還會限制溫度,大家都躲在家裡吹冷氣沒人想在公領域休息聊天,因為管委會想的是”我為什麼要付錢給保全吹冷氣”。
2. 水盤式等等與水有關的設備全面關閉,理由是浪費水與清潔費,造成這類設計造景變成相當突兀且難看的景觀。
3. 大樓外觀燈光全面關閉,晚上看不到自己的大樓,營造不出當初買這房子喜愛外觀的感覺,都只是為了省錢。
4. 開放公領域區域給賣衣服滷味或一些商家賺取租金,弄得大廳像市場,味道也非常重,不知所謂。
5. 養殖費高昂的樹種或生物(魚類),為了不持續開銷,直接移除,變成非常空曠無聊的空間,也是為了省錢。
6. 無論省與不省那些要使用的公設局部收費或全面收費,存下那些自己拿不回的錢也不利用在正確的地方。
7. 鮮少社區會辦鄰里活動或者郊遊旅行或課程等….
8. 社區檢舉達人專門檢視各住戶有沒有違規等等行為,或者派系內鬥爭權造成鄰里矛盾與衝突。
9. 過度在不專業的資訊上表現自己是絕對性的專業,過度在二工上面著墨而不知二工等等設計都是為了社區優勢與共同好處,若要全數拆除二工至鉅細靡遺,你家會連基本圍牆都沒有更不要說那些漂亮的設計或建材設施園藝造景燈光氛圍等等。

    新竹地區大樓管委會可謂之”社區殺手”,非常可惜與遺憾,這些問題雖然不是只有新竹大樓才有,但此區域的比例可謂是百分之百,非常恐怖。

    管委會是無償公職,在各方面為大家謀福祉與有效運用各種資源尤其管理費,製造出一個非常諧和與高素質水準的社區是非常重要的,省錢必須有道理,如果已經很有錢結存很多,為何還要省呢?拿掉自以為是的高知識或自尊與錯誤的觀念,我相信管委會是可以營造更多的社區價值,你自己都看不上眼的公領域,卻要大家一起接受,這是很愚昧的無知。(房市評論員)