2017-05-26

【房市評論員】最受矚目與你不認識的關埔 用LINE傳送


【始】
關埔這名詞自昌益三小國(丹麥,北歐,芬蘭)的土地變更住宅一案開始受市場期待與關注,加上好市多的進駐更受到商圈形成的可塑性與造夢,關埔統稱是介於光復路與公道五路之間,竹科的入口範圍都在此範疇。自此之後至今,關埔重劃區的公共建設,新建案,土地發展,商業區發展等等都是市場最受矚目與討論跟投資客最為青睞的地區,遠遠超過竹北,當然有這樣的狀況主要也是前幾年的投資熱潮轟動,造富了不少工程師,地產業者,大膽的投資與投機客。當然也是炒作話題最為豐富的主流區域。

【今】
現況的關埔依然是兵家必爭之地,百家爭鳴的熱門首選,但叫好不叫座的推案表現儼然也是種麻痺現象了,好奇之問,幾年前的熱況,銷售量或中古成交率都會隨著討論火熱與高度期待創造佳績,但自104年後卻都變成看熱鬧觀望的話題,消費者都非常有想法的在網路上表達自己的意見與判斷,甚至在上面有樂觀與正面的信心,但在真實之下卻又下不了手,這又是為何呢?最近推出了口碑品牌的超級大案,創下此區域最高總價的首購產品,非常有信心也花費不貲的廣告預算,看起來受到市場相當高度的矚目,但實際狀況呢?



【憂】
價格取決於市場上的供需原則,大家都知道竹科菁英工程師約在2萬名上下,可有多少人想過關埔土地全區飽和可以供給多少戶住家?約在1萬戶上下,其中商業區占了近一半的量,這還不含竹北與其他區域的住家供給量,如果實質住家需求無法滿足供給就必須靠時間去消化,才能漸漸平衡價格,但投資沒有住的用途房子空在那裏,並無法算入其需求比例,可前幾年有多少銷售量被投資占去?最少5成,這是一個非常令人擔憂的數據,在一塊區域初期被炒作時,人人都想搶著吃肉不想喝湯,能賺進多少進口袋就挖多少,但不動產重劃區域如同一碗大雞湯,到最後湯喝盡了,就是重新再來一次的循環,也就是區域或房市價格崩盤,這個自然演變的發展邏輯不需要思考,也不需要經驗,市場自會往一個合理的市場循環進行,所以目前不叫座的各案業績或中古銷量,其實一點也不意外。

【後】
慈雲路兩側如果不是商業區的規劃,關埔的銷量會比現況更好更穩定,所以現在重劃區都以先甘後苦的順序在發展,越晚買房子越難下手,就算是新推案,有期待但害怕看到價格,完全沒有讓自己可以衝動決定的合理價錢出現,只能不斷的比較殺價空間,就算殺了在殺,也還是難決定,所以除非有破盤行情出現的單價或極為特殊的規劃,不然在關埔的後續發展都是凌遲的在跟投資客的庫存互相惡性競爭,新古屋越空越久,房子建案越蓋越多,漸漸就會被鬼城一詞取代。(房市評論員)