2017-04-22

探討:蛋黃區與蛋白區的迷思 用LINE傳送


現下的環境看似買氣慢慢復甦,但市場主流充斥的是許多首購小坪數建案與賣方不斷降低自備門檻,可仔細思考眼下的實際局面。
一、土地成本依然居高不下,只能從蛋黃區的「邊緣」下手規劃。
二、建築法規每年修改,一年比一年要求更多,無法從空間高度規劃上稀釋成本。
三、稅法的變動大幅度增加庫存的時間成本,無論土地與房屋空置期越長壓力越大。
四、降低自備門檻提升買氣,讓自住客可以「先買了再說」。

    總結以上,若是非買屋不可的急迫需求,得好好思考一下你買的蛋黃區真的屬「蛋黃」的地段還是邊緣化缺乏機能的區塊?看來看去的小坪數產品是否大同小異呢?降低自備大多數都是以建商低利或無息分期讓你交屋後償還,但你有算過加上房貸每月要有數倍的還款壓力,未來能否承受?

    在蛋黃區土地居高不下的絕對性,反之蛋白區的土地成本比較趨緩,推出案件後的房價也比較可接受與合理,但兩者之間的地點差異無論景氣好壞都是相同理由,市場熱絡我們該大舉以蛋黃區為主要首選地段,不需考慮的太多,買就對了,因為不買漲價的速度很快選擇性也會越少,這是合理的消費邏輯,但也可歸咎在經濟好百花齊開人人生活品質平均也較高收入或投資額外財富豐沛,基本消費水平都可因此提高不少。可若經濟環境不好處在循環的尷尬期,是不得反其道而行,因為賣方的數字遊戲只是從3+7=10變成1+7+1+1=10而已,你購買的產品總值與單價是不變的,並沒有討到便宜只是「先甘後苦」罷了,但又有需求考量,此時蛋白區卻是一個在地點上也許比較差強人意,但選擇性與預算壓力卻明顯下降非常多,這時候必須要思考,我為何要買一個假蛋黃區的假首購依然那麼的辛苦負擔(因為經濟不好相對百業蕭條)。

    公設比已然不是一個很重要的考量性,市場上與制度上的不斷改變,眼下公設比高於過去的比例已經司空見慣見怪不怪,就連首購王寶佳機構旗下的所有建案公設比都全部見3字頭,很難想像公設比還能再拿來做為選擇優先考量嗎?

    其實我們該慎選的是格局是否方正,有無浪費許多空間?梁柱位置規畫是否妥當?動線的設計與開窗通風的位置是否得到很完善的思考?這些東西的實際參考價值遠大於所謂的公設比。我見過同個區段兩種品牌的首購產品,公設比是不多的,可交屋後兩者的實際空間差卻因為格局與梁柱,同售坪室內可用實際卻差到將近10%的面積,這差下來的面積是否可以在回推到價錢上呢?所以審慎的注重「購屋預算要花在刀口上」是遠比所謂地段,地段,地段還來得重要,因為現在的環境已經不適合不動產投資或投機,以自身的條件選擇考量需求的購屋方向才是所謂的「物超所值」。

    可支配所得多一些,那麼我們就吃好一點用好一點享受好一點吧。可支配所得不再那麼多,節流的生活一樣可以過,但沒必要都是好一點了。經濟金流如同食物鏈般的從上往下移,如果觀念不對將會造成自身與家庭生活上的巨壓與生活品質大幅下降甚至導致財務周轉危機,不可不慎。記得前幾年的熱絡市場,人人要的是地段,建材,公設與外觀氣派,品牌等等,因為消費得起甚至可以多帶幾戶在手上選擇再來賣掉不要的還可以賺錢。

    那麼現在不在熱絡,地段也許你會執著,但其他的條件你可能已經不再那麼重視了,你希望的是價錢可以降或者預算可以更輕鬆甚至準備好預期性的降價空間來議價。這其實就是最現實的消費邏輯觀念,但市場充斥的是拆解數字遊戲的促銷方式或計算公式,套來套去其實本身成本高空間小的原則更本不變,但很多消費者會被眼前的短暫輕鬆所迷惑,可甚少去思考未來的數據,這邊舉個實例。

以自備僅50萬就可入住精算以下;
一、自備50萬是與賣方簽屬合約;50萬現金
二、總價貸款的80%是一般貸款常態,700萬總價來計約貸款560萬;本息攤每月約2.4萬
三、3.20%自備扣除50萬剩90萬拆60期﹝建商借你﹞;每月約還1.5萬
四、代收款項;20萬現金
五、裝潢家電家具基本;40萬現金
六、每月雜支;每月約近1萬

結論以下,承購此戶的條件是;
    110萬現金,每月負擔近5萬,而且這是個室內僅15坪左右的小兩房。但相同空間若在蛋白區,不僅自備少一些,但每月負擔卻少掉一半以上,那麼這究竟是何者划算?自有評斷。

    購屋預算就該花在刀口上,居住其實就是地點是否可以接受,格局梁柱是否方正漂亮,通風開窗是否舒適,價格是否划算,壓力是否會太大或勉強,其他的真的不是太過於重要,務實一點會是現在選擇上的重點,增不增值就更別上嘴了,台灣50年來的房產贏家是把不動產留在最後的人,而不是增值了一點就賣就換屋的人。