2017-03-18

不動產投機者下的買空賣空


    所謂買空賣空?在沒有實體市場需求下的空頭交易,因市場過度熱絡與投機氣氛瀰漫,以致產品並無自住需求消化的基礎下,不斷的快速交易並從中獲利,成為了炒高產品價格的元兇。金融風暴復甦後,市場景氣大好,買氣大增,消費者自住需求信心達到巔峰。以竹北為例,當時在好地段的首購建案,每坪房價約14萬元,最貴也只不過一坪16萬元,但這行情在現在來看,卻是回不去的價格。

    在短短一兩年內,大批預售屋蜂擁而至,如大型建商豐邑建設、富宇建設等紛紛插旗,當時市場氛圍不怕單價創高價無買方接手,只擔心案量不夠、土地資源有限,現實的商人才不會在意未來供需問題,眼前快速獲利才是當務之急。

    在這個買氣爆炸的時間點,買房子已經不是需求,而是賺「快錢」的最佳手段,甚至比任何金融投資的投報效益還快,因此造就「預售屋換約交易」熱潮。
    在那段瘋狂的年代,你相信買房子如同買菜一般隨興嗎?一個家庭不是只有一間屋子,而是夫妻各自有兩戶,而手頭現金充裕的投資客,人手5間以上的房產也不為過,筆者曾經見識一人同時擁有十戶以上的預售屋,其中不乏是公務人員、房地產工作者等。

    當假性需求快速膨脹,業者供貨源就會急於收購土地與推案,造成地價快速上漲,預售屋推案量暴增,當龐大預售屋經過2、3年轉為成屋後,有沒有人住就會變成是未來燙手山芋,畢竟在正常健康的循環下,房子有人住才有需求,並維持所謂的價格行情,若嚴重投機熱潮,造成供給戶膨脹遠超於現實需求,就會演變為倒貨潮及嚴重賣壓。

    但在這市場,有人了解這數據的真實狀況與嚴重性嗎?答案:沒有,因為每個人都只想到自己能賺多少價差。
    以新竹關埔為例,當初自辦重劃設計成商業區,為了讓新竹商圈有效移轉,但後來卻全數開發成住宅的大樓建案,但一般消費者卻不知道商業區的坪效量體是住宅區2~3倍,以致超過當初預期的住宅供給量,以關埔重劃的土地供給量換算,約可供應8000戶左右的住家,現階段也不過20000名菁英工程師,真的能消化掉大量餘屋嗎?

    至於竹北呢?2017年的現在,竹北空屋高達50000戶,主因歸咎於誰呢?政府的管控單位,沒有統一推行商業區商圈的堅持,也沒有做供需限制,讓市場自由發展的結論,但最後誰輸?全民皆輸。



    剖析市場是如何買空賣空?
    一、紅單轉讓:所謂可退訂拿回訂金的紅單訂購,但為了拿取漂亮的戶別,大部分的紅單都有基本成本,在巔峰時間點的紅單,一戶可以讓投機客在3天內賺取40萬左右的轉讓現金,扣掉買與賣的雙向成本,投報率高達2~3倍,在之後的消退期,也可賺取每戶5~10萬的價差,但這快速且不用負擔稅金的交易,誰會不垂涎呢?

    二、預售換約:在簽署預售屋買賣合約後的數個月或一段時間做轉售,原則是在交屋前,而這過程中,負擔的成本為交給建商的預售期款,一般來說約總價的10~20%,況且很多建案可以賴皮延遲繳款,在那段瘋狂的熱潮中,投報1~1.5倍是很正常的數字,頭款款負擔100萬,就再獲利一倍大賺100萬,在100~102年間,關埔平均每月可以換掉超過50戶以上的預售屋,來計算仲介所賺的傭金,以平均每戶計價成交1000萬,50戶就是5億,服務費估6%,在此區的仲介每月估算可獲利3000萬左右的服務費,一年下來就是3億,當時關埔區的仲介店家也僅十來間,而這數據還是保守估計,但對個體業務來說,這個本業收入,還不如買房賣房賺得快且多。

    在筆者經驗之中,有許多非常荒唐的例子,為了專注於新推案的資訊與交易人脈,結束了自己多年專業的本行,而來到這不動產市場做研究,竹科工程師的不少,金融業,仲介業,公職人,保險業都有,誇張的讓人迷失了方向,而這些貪婪的人當然有少數在現況財富轉移賺得更多做得更好,但多數人卻因過大的槓桿操作,一下子面臨景氣轉向慘套牢,在瘋狂的時間點,有1000萬現金的人不會只買一戶1000萬的預售屋,當然在近幾年未有金融風暴或SARS等的國際級巨大黑天鵝的海嘯反噬,以致現況還可以支撐高房價的微微春燕,但這不健康的房市體質,未來還是令人堪憂。