2017-02-06

【房市評論員】如果沒有公設比會怎樣? 用LINE傳送


    如果一個集合住宅沒有任何休閒或娛樂性質的公共設施,你直覺這是怎麼樣的一個社區?榮眷國宅?社會住宅?

    在去年12月22日,內政部部務會議通過「地籍測量實施規則」修正草案,取消雨遮、屋簷的登記後,日前內政部再拋議題,擬取消公設登記。也就是說,將來消費者可能買的房屋權狀登記裡,只有主建物和附屬建物的陽台的面積。共同持分的公共設施,可能沒有了。不是很明白公設計算與登記的消費者現在或許期待以後花錢買房子買到的都是一分錢一分貨的實坪。
  
   
    筆者曾說過,台灣現行的「公設比」的登記項目及規範都應該重新檢討。我們先看一下,「公設比」是什麼?公設比是公共設施面積與建築物總樓地板面積的百分比值。「公設」包括「大公」、「小公」。「大公」為全體住戶所共同分攤持有的公共設施,如消防設施、防空避難室、地下室、機電設備及大廳、管理室、梯廳等有頂蓋可登記的室內空間;「小公」則為各層住戶當層的梯間、走道等。公設比及登記上較易產生灰色地帶之處在於,先畫靶再射箭的預設公設比比值、地下室停車空間的面積分攤計算。因為不審慎的檢討公設相關登記規範,以致過去建築業者利用數學天分創造出高績效的房價市場,才會有現在一再發生的爭議與負評。

   往者不可諫,來者猶可追。消費者歡慶的同時,是否以後所買到的就是CP值超高的住宅商品呢?現在看到美輪美奐的建築公設,將來一樣不變?

一、業者口中房價漲三成,正確說應該是房屋售價單價漲三成,這是可能發生的。但房屋售價總價卻很難有空間上調,只能勉力維持平盤而已。現實上是,房屋售價總價一直面臨日益拮据的消費力道的壓力。簡單說就是,現在人人荷包在縮水,消費力大不如前,哪個業者還會待價而沽?

二、將來會不會建商都捨棄華麗而多樣的公設(以下所稱之「公設」,均指通俗所指的休閒娛樂性質的公共設施)以致每棟建築都像國宅一樣?公設本身就是附加價值,占多少比重成本,其實因建案定位而異。羊毛畢竟出在羊身上。相對的,蓋得像國宅一樣,缺乏休閒娛樂的設施,畢竟賣相就打折扣了。

    筆者預期,類似中國大陸那樣的建築內容可能是將來的趨勢。集合住宅的公設將趨實用,Lobby大廳、交誼廳這類性質的不會少,而視聽室、游泳池等豪華公設將不再成為建商附加項目,健身房或會議室這類實用性,反倒是法規限定與銷售績效折衝下可以被保留的項目。將來,若公設不計入坪數,華麗、奢華的公設不再,有的是實用,甚至陽春,而大規劃開發的社區,則透過與異業合作進駐社區,變相成為社區的公設(如與健身房業者合作,進駐社區開創分店)。

    公設不登記,在國外是常態,只是國人習慣了「俗又大碗」、「奧客文化」,所以導致長年來房地產扭曲的發展,賣房子除了地段環境,居然首重的是公設項目,而非樓房本身的空間、規劃和建材等,重門面而不重裡子。接下來的建築型態,倘若如筆者預期,消費者也要學習適應了。

    在對的時機做錯的事,和在錯的時機做對的事,結果都是一樣的錯。政府是否要在國家經濟衰退不振的此時大動干戈,或者採取溫和的檢討及修正方案?熟輕熟重,更宜三思!