米築

    自2012年政府出手打房，至今快滿5年，從奢侈稅、實價登錄、房貸限貸、土融管制、房地合一課稅、興建合宜住宅，到調漲地價稅、房屋稅。一連串的七傷拳打得建築業者、房仲掮客、售屋屋主，還有購屋買方，通通掛彩。

    日前行政院長林全終於鬆口說出「維持房價穩定性」、「不打房」；央行總裁彭淮南也已經陸續鬆綁幾項房地產信用管制的措施，但截至目前市場消息，房市並沒有回溫的訊號出現。顏炳立曾預言房價每年緩跌5～10％是否成真，對消費者而言已經不太重要了。雙北的房價跌個10％下來，薪水階級就買得起嗎？

    霧裡看花，再美都不是真的。筆者不得不潑個冷水：第一，業者千萬不要把林全不打房的訊息想太樂觀，房價不會因此走升。低利率的環境讓業者可以一息尚存，但民眾不會因低利率就出手買房。近幾年的經濟問題在於，全球都還在償08年金融風暴的債，而消費能力其實是每況愈下的。第二，消費者要等房價跌到跌無可跌再進場，其實就跟你幻想著娶到林志玲、嫁給金城武一樣概念。相近的地段環境，10年以上的中古屋大叔大嬸還要天價聘金才論婚嫁，那麼，你想想看，預售屋的小鮮肉和花樣年華的少女又怎麼可能半買半相送？房價的關隘不在市場，而在人性。

    被打的鼻青眼腫的不動產市場，出現兩種有趣的現象：一是「低首付、高銀貸、彈性付款」，（預售屋）80％貸款不夠？5％交屋、15％信貸給你也可以。「清庫存、回收現金」是現在建商首要的工作，愈是成屋的建案或上市櫃的建商在這方面愈有急迫性。就筆者所知，「彈性付款」的做法各家不一，但確實是不少建商與代銷業者間的共識。業者或許把這招當作議價的籌碼，但你不主動問，他沒義務給答案。至於你貸不貸得到高額貸款？各人要看各人的八字了。

    第二種現象是，「大哥讓位、小弟雞犬升天」，北台灣精華區幾乎快沒推案，有推的建案也差不多玩完了。無論是地主惜售還是建商買貴，「無行無市」就是這些大哥地段的近況。北台灣再也沒有「區域表現」，只能剩下「個案表現」。桃竹兩縣市，近況還算不錯的都是外圍市場。內壢、平鎮、龍岡都好過桃園、八德、中壢；竹北縣三、新竹南寮、竹東竹中都好過高鐵特區、東門圓環、竹科關埔。大哥的身家你不敢過問，小弟的行情也不是吳下阿蒙了。以前還在分蛋黃區、蛋白區做為比價的標準，現在小弟都不給大哥管了。

    ＜孫子兵法＞說：「善戰者，求之于勢，不責于人」，「該不該買」，不能只問責建商讓利多少，更重要的是，雙方能在付款上取得多少共識？現在坊間房貸利率已經到1.68％，逼近歷史低點（1.61％）了，作為買方，你的籌碼不少於建商，只差怎麼談，有沒有看準機會談？ 比如說5月份是房屋稅開徵的時候，在這之前成屋待售的建商有較大的壓力，議價空間及配合度相對都會比較大。

    機會從來不是給準備好的人，是給主動積極爭取的人 (房市評論員)