2018-03-21

329新竹戰區在哪裡?


    自去年底開始陸續建商大幅度獵地採購,包含了沉寂多時的在地建商,與原本喊話要撤出新竹的台中建商,跟備受矚目的首購代表寶佳機構。可畏遍地開花,從購地版圖來看可窺2018年戰區轉移結構,目前依然充斥總價與自住市場為主流的氣氛,無論是建商或代銷都是往此方向下手做主要的方向與佈局。

以下從新竹縣市分區論述:
    竹北一級戰場不再是以高鐵與縣三為主流,而是轉移至華興重劃區,因應過高成本的地價,竹北東區已是高價位範圍,無論是兩房或三房,都不再出現以往的總價門檻;反觀西區潛沉多時的低調,土地成本還受到點節制,今年可期的建案包含鼎毅、春福、皇普、鑫輝、澤緣、寶佳、岱嵐等等以大樓為主的建商,尤其皇普是新的自地重劃更受矚目,

    緊接鄰近在旁的中正重劃也是以透天為主的區塊,在低單價低總價與小坪數透天緊密結合的西區在不久的未來會是廣告量體非常大的地方。反倒是東區建案零星可數,比較可以受期待的是惠宇與德鑫新購土地會規劃什麼產品,但無論如何,單價都會再創高點。

    湖口王爺壟重劃區受到寶佳機構的欽點與青睞,大幅度收購土地,也即將在今年推出不小的住家量體,看準蛋黃區無法下修的土地成本,轉而把資金大量移至蛋白區的寶佳對落底的房市未來非常有信心,也相信在周邊能創造出不少的首購需求量,指標單價目標為16萬起。

    新埔田心重劃已在年末推出捷報個案,今年包含寶佳等建商也預計推出以首購為主的產品,雖然需求量不如以上的區域加上比較偏遠,但現況市場局勢已轉變為區域剛性需求的局面,只要能有可以接受的土地成本,從大方向來看單價還是相當誘人,以此也可證在不景氣的房市演變過程中,先求有再求好才是主流。「地段、地段、地段」的鐵則只能在好時機運作,房市低迷的時候只有「價格」才是王道,此區指標單價目標為15萬起。

    比較受到市場高度期待的兩大區域為新竹市的金雅重劃區與南寮發展,前者不斷創新高價的土地與銷況超過預期的樂觀讓此地非常火熱,預計今年會攀上爆發期,推案建商包含寶佳、鴻柏、竹慶、富源、天禾、碩太,是新竹市推案量體最密集的區域,指標單價目標為25萬起。

    再來是南寮今年會超過千戶的推案量,包含最受期待的富宇、昌傑、寶佳、春福、金連城、紅樹等,現今還有多塊土地還在整併開發中,可能陸續會在傳出更多外移建商大規模掃地,南寮會受到關注主要兩大原因。其一是土地成本尚未過高幅度的補漲讓房價在蛋白區的設定尚有競爭空間,其二是政府重點開發,包含觀光為主的現在以及商業城為主的未來,據市政消息,南寮的終點是商務港口的升級以及BOT大型招商的計畫,雖現今尚未有實際動作,但政局確認後的今年末也許可以看到不一樣的南寮未來藍圖,指標單價目標為20萬起。

    至於一直很夯的關埔及周邊地區可期的是親家興富發合建案、竹慶金城案、昌益清大都更案、介壽路的富宇太睿案,雖然是竹科最重視的地方,但後續的單價與總價還是會受到市場考驗。而市區最大量體單一個案是昌益東光都更案,相信更能造成不小的話題,在仲介大力推波助瀾之下,這會是投資客與金流最熱門的選擇標的,希望昌益神話還能繼續神助新竹的消費力道。

      不景氣的時代之下賣方紛紛是以總價為最大的推案考量跟賣點,今年跟去年最大的不同是購屋消費量體的增加,看屋量與成交率遠大於前幾年的蕭條且越來越好,這是不爭的事實。

    無論消費者是否同意你的主觀都無法與大數據悖逆,假使真的對房子是有肯定性的需求而非投資置產,你該早點買,因為這種產品都是時機不好才會有的,待反轉的某一時數據會讓賣方慢慢把坪數與總價提升,那時再要來購屋無論是自備門檻或房價都會高於那曇花一現的過去一刻,在蛋白區的重點戰區轉移相對也提供了不少對區域機能與建設的進步,讓整個新竹縣市可以更完善,方便,且不再擁擠於某一區塊,多重性的發展在時機轉移的過程中慢慢的也能看到改變的機會,配角與小草不見得永遠都會是次選。