米築

    建案接待中心，相信很多人都不陌生，只要是買過新房子的人，多少都會留下深刻印象，那麼我們今天就來探討美輪美奐的建案故事背後是如何產出的？代銷公司不同於仲介，仲介是個體、代銷是團體，仲介不需要專業的包裝或各方整合的能力就可以售屋，但反觀代銷並不是這麼一回事，代銷所需要的成本非常高昂，在這些漂漂亮亮的房地產包裝上，資料、設計主軸、視覺所呈現等細節，全都是代銷或建設公司必要的花費與開銷。

    代銷公司一旦承接新建案，是有必備性的分配廣告開銷，從一開始聘請的企劃公司，負責建案稿面、調性、文案，包括所有一切廣告主軸與文字發想皆來自於企劃公司之手，接下來就是聘請設計師與工程施作接待中心的搭建裝潢，然後花費一些必要的能源申請支出，再來就是各種印刷品，從平面圖、簡銷、合約書、傳單、看板定點等，並針對需求的畫面與資料，聘請專業攝影師、空拍師、3D透視建構架模、專業製作建物模型的師傅、電子展版設計公司以及其他高科技或先進工具的專業公司，以上都是最基本的花費，動輒好幾百、好幾千萬的現金支出，遠遠比開一家仲介公司的門檻高上許多，這些消費都是一次性，但接下來才是恐怖的凌遲，那就是：廣告媒體通路。

    廣告通路相當多樣化，包括網路、定點租賃、指示牌、人力派報、報紙NP、雜誌，車體廣告、電視廣告、拍攝影片、廣播電台、簡訊廣告等，這些花費都是以時間計，每月、每次的付款，大型建案通常的廣告開銷每個月可說數百萬的固定支出，小型建案也都要十多萬起跳，可不像消費者或外界所想像的賣房子很好賺，代銷公司與建商所要承擔的風險相對門檻高，不是那麼容易就能順利過關，那麼我們來討論，在不景氣時，代銷或建設公司會怎麼做？

    在時機不好，偏向保守經營又不得不推案或接案的狀況，代銷與建商都會大幅度降低上述所講的一切預算，都只是為了爭取時間，但很矛盾尷尬的事，就是容易造成惡性循環，因為你不做，就不會有進步跟突破，甚至會要求自己的員工去做這些專業公司的工作，就有如你並非是個水電工，但你老闆不想花錢請水電維修，只好叫你領老闆薪水的員工去學去修，這是一種奇怪的本末倒置，因為在整個不動產的相關產業鏈，各個協力廠商，是跟著一起成長的，如果把產業鏈省去，那麼將在不會有所謂的『專業整合』出現，因為廠商會沒有生意後被迫轉行，每一個廠商的專業領域的成長過程，都是需要鼓勵與支援，大家一同共體時艱，一起賺錢或者互相激勵新的靈感或發想，如果單純只是一昧的省預算，而忽略的專業本質整合的重要性，那麼所推出的個案或廣告呈現都會變成一種奇怪的現象。

    「術業有專精，既然一個建案推陳，重視的是團隊的整體性，那麼我們需要的是，整合更多有經驗的團隊，秉持著『尊重專業』理念，那麼即便遇到不景氣，無論時機好與不好，都可以維持高品質，別忘了！代銷終究是代銷，企劃公司終究是企劃公司，如何尊重各自專業領域，整合資源、一同攜手把事業或工作推向高峰，才是構成一個成功代銷最重要的事！(一位資深代銷的心聲)