2017-10-20

房市最壞時光已過?回顧那些年的景氣寒冬 用LINE傳送


    自2014年起全台景氣與房市急速下滑,無論是稅制政策、打房措施、國際經濟局勢,或是區域供需失衡等問題,歷經兩年景氣下修,尤其2016可說是交易量近十年最低迷的時段,甚至比金融風暴還要更加恐慌,量先價行,若要價格上有鬆動前必須以量能做為預測的考量點,在這3年期間,幾乎是在消化從2011~2014年投資客手上的大批貨量,在彼此間的互相惡性競爭與為了要躲避交屋潮,紛紛不斷傳出斷頭殺頭價出現,無論是預售或中古屋已進入真正的買方市場,價格由買方說得算,想成交就得從賣方價錢上往下議價往下殺,甚至要縮減仲介方的服務費才能稍微勉強生存。

以新竹縣市地區的數據分析歸類以下:
1.    以新建案預售屋的來人看屋量銳減至2011年高峰期的20%以下,蛋白區或小型建案更是少得可憐,市場來人量都往低總價與超低自備個案集中,若非以此方向為主流的推案,或者是餘屋及推行一段時間之個案,除非有感讓利等活動措施之外,幾乎很難在成交量有動能,想要順銷都是種奢求,整體交易量能大幅萎縮,廣告費平均成本大幅增加,相當辛苦,以業務個人單位來計算,能一年銷過1億業績就已經是非常不錯的成績!

2.    仲介委託銷售量比例遠大於看屋量,從年銷第一名的成交分布來看,新竹市都集中在低總價的老房子,那些曾經被看好的新案、預售換約,蛋黃區稀有新古屋,投資價值高等物件幾乎乏然問津!換屋坪數的委託量多到十年來最誇張的比例,從賣方上的議價程度,也不少人進入到只要不損失太多成本就願出售,不過受制於新稅政策的抵制也讓交易量銳減,有需求的買屋還是有的,只是看了喜歡考慮周期也因此拉長了不少,衝動慾望也大幅度降低,因為市場可以選擇性的產品太多,甚至還有不少比例的買方到處出很低的價格來測試誰願意賠售,當然不少仲介為了生存也不再堅持高額的服務費來維持時間經營成本,最有名的當然是連信義也不再堅持6%的服務費!

3.    從經營策略狀況來看,2016堪稱土地最冷門的時間周期,土開業務過了最辛酸的一年,因為各建商都在煩惱著,如何清掉自己手上的庫存?根本就很少人願意收購整合土地,就算是在這不景氣的狀況下,土地成本卻沒因此下降,市場都集中在舊案新推或新案晚推的模式,每個人都在觀望跟維持,只希望手上正在進行的推案能有點進度就行。

4.    觀察不動產的房市景氣,最簡單的方式就是多注意路邊的廣告,如果定點看板琳瑯滿目,無論是看到聽到,總是不動產廣告在身邊迴繞,就代表著滿滿房市熱潮,相對空空如也,甚至A級價值的定點看板都是空的,就代表著空
蕩蕩的房市信心,因為廣告費的高額成本開銷支出是很沉重的壓力,所以在不好的時間點,大家都會省下這些預算來等待寒冬過去期待春暖花開。

    以上這些狀況在2017年有很大的改善與樂觀,無論是來客、成交量、廣告預算上的猛虎出籠,又或者是仲介的展店比例與成交銷況,以上種種雖不至於有到顛峰時期般的大好熱銷、大賺特賺,但已給買賣雙方下了一劑強心針。