2017-09-10

房市評論員:蛋白區真的那麼差嗎? 用LINE傳送


    在現今不動產環境中,低總價、低自備產品總是飽受市場關注,但消費者往往期待這類產品出現在A級地段,但以現實面考量,好地段必定與總價、坪數成本相連結,通常蛋黃區土地成本高,不但無法規劃透天,在價格上難與「便宜划算」劃上等號,若規劃市場接受度高的總價透天,土地成本必定便宜許多,相對屬於蛋白與偏遠地區。

   不動產市場往往以「價格」為首要考量,再回推建商能做到什麼規格的房子?高單價就要提升大樓尺度,廣做公設,甚至請名師操刀建築外觀、燈光設計,建材更是提升至進口等級,就連包裝用的各類銷售工具都非常講究,「因為這樣才有藉口,去拉高市場可接受的購屋價值。」但這些基礎,全部都來自於所謂蛋黃區的土地成本。

    消費者購屋邏輯是非常直接的反應順序,若價錢夠夠低,地段、價格、品牌等條件不好都可以被接受,相反的,若價錢太高,地段、價格、品牌等條件就是基本中的基本,可在景氣好的時候,後者普遍能被接受,反之景氣不好時,僅有前者比較能被接受,但一些消費者往往以撿便宜的天性幻想,在景氣不好時,能否有好地段、優質建設品牌,但卻便宜的建案,「就算有,也是很有問題的產品,就算有,也輪不到我們買,因為早就被搶光。」

    「先求有,再求好。」是首購族很重要的觀念,若要一次到位,必須有富爸爸撐腰,在預算與現金充裕下,如果不是,人生購屋階段由小換大,由增值後的第一屋、第二屋在慢慢換到更好的物件,一次到位通常很難百分百實現,先求有這件事必須要有「跨越0到1的勇氣」,因為首次購屋真的沒條件去挑選完美的產品,只能找喜歡或勉強可接受的房子,主要是買得起扛得住壓力,但沒有這種勇氣或總是逃避面對現實,就永遠不會有換屋的階段。

    這就是現今社會的經濟結構,在低利率的財政環境中,存在銀行的資金投報率實在過於低廉,甚至未來還會越來越低,變成大家只好把多餘的閒錢放在不動產之中,做財務分配上的租金投報回收或者價差增值轉售,這樣的情況下所謂「空屋率」已蕩然無存,因為有太多有房子住的人,還有「其他的房子」在做資產分配,但若你是第一次購屋者,就會被迫在這狀態中犧牲,因為你決定的越慢,就得付出更高額的成本購屋,而且「薪水」總是沒漲。除了業外投資與收入之外,光靠本業儲蓄更本追不上房價增值的速度,「沒買永遠都是輸家,無論你買在哪裡,只要有買,你就是贏家。」

那麼蛋白區真的有這麼差嗎?
    其實不然,因為時代的進步與轉變,大家逐漸忘記過去台灣經濟剛起步時辛苦的奮鬥期,有些距離的地段就會被歸類為偏僻,好似購屋只能選擇在工作通車十分鐘以內的距離,但這十分鐘,房價與預算會差到兩到三倍以上,真的划算嗎?筆者建議,若真的暫時負擔不起,又為何要有這麼排斥的理由?其實說穿了,就是要馬兒好又要馬兒不吃草,能先擁有才是最重要,買得到才是真便宜,才是最務實也是最正確的購屋方向。

如果能便宜點,廚具我能用就好。
如果能便宜點,衛浴我能用就好。
如果能便宜點,該有的都有就好。
如果能便宜點,有替代交通都好。
如果能便宜點,房子別太差就好。

但是如果你想要便宜點,什麼都要好,那就是種幻想與妄想。(房市評論員)