2017-08-03

房市評論員:關埔逢低重生光芒出現? 用LINE傳送


    關埔自COSTCO開幕以來成為市場最關注的話題,甚至前幾年延燒的關埔二期等,其實現在該開發的、該建設的,該蓋、該推的建案至今年已經幾乎全數出籠,剩下的土地就是該區最後的發展絕招了,你還期待關埔有什麼呢?

    先論述新竹區域的商圈型態,至巨城開幕以來,新竹舊市區的集市率明顯下降很多,且逐年沒落,這件事可以了解新竹消費圈的狹隘與潛力,因為區域小好集中,發展空間相當有限,而後又因科學園區漸漸影響變成全台最強消費力,但如果有更足夠超越巨城的面積與消費層次種類,集市商圈是有很高的機會轉移,幾年前有些人們想透過世博做出這樣的目的,但最終失敗了,透過分析,最主要失敗的原因在於定位問題,不夠多元化與層次的消費設計,甚麼都小什麼都沒有,世博又是一個退流行的蚊子館,坐落的位置也不好,不在住宅區的中心點也不在交通主幹線的交匯點上,公道五路另一邊又是一大片的田,吸引不了人潮也吸引不了消費動機,影城更是小的可憐,不會成功是很正常不過的結論。

但關埔其實具備了幾項同等於巨城的先天優勢:
1.商圈面積廣闊並有天橋設計連貫近兩萬坪的店面與賣場。
2.關埔已然成為高密度住宅區,此商圈位於最核心的區域,光方圓千米以內就有超過2萬戶住宅,且大多是新建案住宅,消費潛力驚人。
3.科學園區的門戶,必經之路,會吸引許多在園區上班的消費人口。
4.假日因竹科休息,在此商圈可以容納大量的消費車潮,且位於雙交流道,雙東西向省道,台68線入口,未來捷運站也從埔頂路跨越,各種交通核心匯流點潛力比巨城市區更為豐富方便,此區成型穩定後新竹商圈必定再次轉移。
5.具有整合各式商城需求的空間,如影城、百貨、辦公、飯店、商城OUTLET,各種傳統店面餐飲、連鎖超商、各式店家、中大型量販、精品、醫療診所、美食街等等,目前大新竹區唯一有條件做此開發規劃的區域。

    目前關埔的確還需要一段消化時間來飽和這些建案供給量,但換個角度思考也是給很多投資機會在目前還看不到商圈潛力的關埔,需要多久時間沒有人可以確切的知道,但現況某些附近建案的店面也陸續開業,且開業密集度越來越快,筆者認為若入籍入住進度順遂的話,五年內應該會有巨大的商圈成形,反之可能則須更久的時間。

    以住宅而論,關埔目前的3房含車位總價行情約在1200-1300萬左右,包含了中古屋、新古屋等,要在此行情之下的物件,不論是地點、產品規劃及建商品牌等就會比較差一些,一般而論人們也不太喜歡這樣的房子,但要低於此行情的新建案可說是非常高度的挑戰,不太可能會出現,例如堪稱慈雲路商業區最後一塊土地的親家建設,左算右算無論怎麼設計與規劃,建材造價條件如何下降,也都必定會破單價30萬/坪,換到3房去坪數也是越來越小越來越不划算,所以想要等待所謂更便宜或更低單總價的3房在關埔已經是癡人說夢鐵錚錚的事實了。

    那麼2房呢?這邊的2房含車位總價也都基本要破900萬才有得挑,讓很多想住在關埔的無殼蝸牛望洋興嘆,很難下手!當然如果在一個重劃區域還在剛開發的階段,你可以等待,也值得等待,等更低單價的規畫或更低總價的設計,總是有機會的,但如果沒有半塊地讓你等,開發完了,請問到最後是否還是只能去找仲介買那些退其次又不喜歡的產品呢?

    在關埔,持有最低成本商業區的業主是全球人壽,但他是壽險業做的不動產投資,不是營造業也不是建設業,土地是他的,但開發就必須得合作,而興富發在這邊推動的產品據筆者所知非常友善具有競爭力,雖然戶數有點多,但此案的3房卻控制在不含車位不用900萬就能買到,還是標準3房2衛,讓筆者相當驚訝,雖然很多投資客都在期待著有可以置產或逢低入手的機會,但我認為此3房的規畫在正常銷售期上對關埔是一針強心劑,應該會有不錯的買氣,畢竟是全新建案且在核心地段,卻比市場總價行情硬生生少了2、3百萬的落差,幾乎等於此案售罄後就不會再有這樣的3房建案出現了,這比最近新推的富宇3房更划算且更值得居住。

    而本案的2房把門檻降低到不含車位不用600萬就能取得,更是比東方明珠2房少了1/3的總價,是很有機會創造出許多想進住關埔的首購族群,畢竟新竹在前幾年熱絡的時候兩房產品在蛋黃區是很稀少的,對建商來講坪數做越大成本越低利潤越高,所以在好的地段熱的時段,不會有人想規畫小坪數的產品,但也因為近幾年不景氣,也在最近陸續出籠許多低門檻小坪數為主力的建案,這也對很多想住好地點的首購市場有很大的幫助,因為在等,只會更失望。

    若以住家新建案的特點來考量,假使能在土地推案徹底飽和前入手還不錯且蠻划算的房子,待未來成屋後也許運氣好的話可以直接搭上商圈商城的效應,進而馬上就能有類似信義計畫區的住商高級住宅圈的感受,以投資或出租來看,也相對比現況金融或儲蓄存款投報率高,筆者認為關埔漸漸逢低重生的機會光芒出現。

    對於新竹市的發展,最大的好處與缺點都是地形太過狹小,人口集中度過於稠密,所以商圈的設計僅能往”擁擠”這個基礎來發展考量,因為你不夠熱鬧,不夠被重視,品牌不夠多、消費不夠多元,所以不夠擁擠,容易在新竹失敗,可在關埔有非常大的機會創造出上述元素,所以如果長期居住新竹,或準備因工作因家庭有購屋需求,又想離公司近、離商圈近、離連外交通近、離財富增值近,我想大新竹區除了關埔已經沒有值待期待或比此更有潛力的地方了!(房市評論員)