米築

    BOT（模式）在建築上原意謂著Build－Operate－Transfer，民間出資興建、民間營運，最後轉移還給政府官方的一種商業模式。在素人市長上任後，現在的BOT在民間茶餘飯後的議論裡，成了Build－Out－Trouble，起造之後，接續的是出局，然後脫不掉的一連串麻煩！

    2017年6月22日，筆者在竹北與會了「竹北新世紀購物中心」的開工典禮。該案也是BOT案，又在近年低迷的消費氛圍下進軍百貨零售市場，格外讓筆者注目。以筆者長期關注新竹房市及商業發展的角度看，該案有不少值得關注的地方。

一、以往新商城的設置，往往太偏重高鐵、台鐵這種大眾運輸的交通設施附近，如曾經喊燒的竹北環球影城商城、現在淪為蚊子館的世博館等。大眾運輸的功能性在新竹地區本來就相當差、又低效率！新竹的商圈或就業區域實在小而集中、自有客車比率高，相對的新竹地區的大眾運輸，特別是客運，虧損連年。這次，竹北新世紀選擇的地段則是，交流道旁。這就是不再重蹈覆轍的突破。

二、選擇在交流道旁，又在竹北重劃區，在消費市場的區隔上，已經避免與原有新竹市區的幾家大型百貨殺到見骨的競爭。在缺乏大型購物中心的竹北，他的業績未必能一枝獨秀，但至少不會曇花一現！而在交流道旁的區段位置，對於吸納南桃園、苗栗的客源又有助益。捷運在台北可以盈餘，有其深厚因素所致，可是捷運離開了台北，就真的水土不服了。

三、選擇在竹北重劃區，另一個意義在於，竹北重劃區的人口密集度已經有一定的規模，有人就有市場，這是商場不變的道理。竹北重劃區的現況是：人有了，房子蓋起來了，但是，商業活動或零售市場相當零散、也偏重單一商業服務。沒有商品，才是商機所在。

四、地方要建設、要發展，健全生活條件是必須的。竹北重劃區較為可惜的是，商業區少做商業使用，大多是住宅類的建築。一個區域要發展，交通是第一要項、就業次之，商業才會隨之而來。如同一個社會的組成，士農工商都要有，有白領的商人，也要有負責環保的清潔工。缺一項都會讓社區運輸不順。特別是新興區域、重劃區，非要商業來了，區域才能升級、生活條件與居住品質也才會改善。

    產業要創利，政府部門的支持是相當重要的關鍵，政府的角色本來就是要興利。雖說如此，筆者當然不希望「竹北新世紀」成了房市的助燃器、成了投資客炒房的藉口。然而我們期待該案的成功，能帶來竹北重劃區的提升，特別是在健全商業活動與商圈這一塊上面，能與城市與建築的進步相得益彰。