米築

【始】
關埔這名詞自昌益三小國(丹麥，北歐，芬蘭)的土地變更住宅一案開始受市場期待與關注，加上好市多的進駐更受到商圈形成的可塑性與造夢，關埔統稱是介於光復路與公道五路之間，竹科的入口範圍都在此範疇。自此之後至今，關埔重劃區的公共建設，新建案，土地發展，商業區發展等等都是市場最受矚目與討論跟投資客最為青睞的地區，遠遠超過竹北，當然有這樣的狀況主要也是前幾年的投資熱潮轟動，造富了不少工程師，地產業者，大膽的投資與投機客。當然也是炒作話題最為豐富的主流區域。

【今】
現況的關埔依然是兵家必爭之地，百家爭鳴的熱門首選，但叫好不叫座的推案表現儼然也是種麻痺現象了，好奇之問，幾年前的熱況，銷售量或中古成交率都會隨著討論火熱與高度期待創造佳績，但自104年後卻都變成看熱鬧觀望的話題，消費者都非常有想法的在網路上表達自己的意見與判斷，甚至在上面有樂觀與正面的信心，但在真實之下卻又下不了手，這又是為何呢？最近推出了口碑品牌的超級大案，創下此區域最高總價的首購產品，非常有信心也花費不貲的廣告預算，看起來受到市場相當高度的矚目，但實際狀況呢？



【憂】
價格取決於市場上的供需原則，大家都知道竹科菁英工程師約在2萬名上下，可有多少人想過關埔土地全區飽和可以供給多少戶住家？約在1萬戶上下，其中商業區占了近一半的量，這還不含竹北與其他區域的住家供給量，如果實質住家需求無法滿足供給就必須靠時間去消化，才能漸漸平衡價格，但投資沒有住的用途房子空在那裏，並無法算入其需求比例，可前幾年有多少銷售量被投資占去？最少5成，這是一個非常令人擔憂的數據，在一塊區域初期被炒作時，人人都想搶著吃肉不想喝湯，能賺進多少進口袋就挖多少，但不動產重劃區域如同一碗大雞湯，到最後湯喝盡了，就是重新再來一次的循環，也就是區域或房市價格崩盤，這個自然演變的發展邏輯不需要思考，也不需要經驗，市場自會往一個合理的市場循環進行，所以目前不叫座的各案業績或中古銷量，其實一點也不意外。

【後】
慈雲路兩側如果不是商業區的規劃，關埔的銷量會比現況更好更穩定，所以現在重劃區都以先甘後苦的順序在發展，越晚買房子越難下手，就算是新推案，有期待但害怕看到價格，完全沒有讓自己可以衝動決定的合理價錢出現，只能不斷的比較殺價空間，就算殺了在殺，也還是難決定，所以除非有破盤行情出現的單價或極為特殊的規劃，不然在關埔的後續發展都是凌遲的在跟投資客的庫存互相惡性競爭，新古屋越空越久，房子建案越蓋越多，漸漸就會被鬼城一詞取代。(房市評論員)