2017-04-19

房市評論:吹鼓房市一池泡沫 用LINE傳送

    「商女不知亡國恨,隔江猶唱後庭花」不知亡國恨並不是商女的錯,作為天涯淪落人,他也只是討生活、餬口飯吃,國家大事總非他能斷能決的。

      根據日前六都地政局的統計,3月份建物買賣移轉棟數合計為1萬7541棟,相較於2月份數字,增長了超過3成。不只媒體,房地產仲介商業者亦一致認為,房地產市場已經開始回溫,再破底的機率甚低,換言之,市場春燕悄然歸來了。

      烏鴉派如張金鶚的觀點,當然認為這樣的成長數字還是基於去年的基期偏低,現在的移轉量看似增加,其實很多是因為交屋潮的因素。市場是否回升,買賣雙方對於房價價格的認知落差是否接近,才是觀察重點。

      筆者曾言,現階段市場的氛圍可以用「乍暖還寒猶未定」簡而言之,即使房市已漸少受到政府人為干預,而逐漸落底市場機制的權衡,此刻房市仍然處於風風雨雨中,短暫的交易量噴發,仍是不踏實的數字。

    從市場機制看,不脫「供需、稅負、利率、所得」四者。這四者的條件當然不可能同時是對房市有利的,或者不利的。筆者重在於,在四者此消彼長的同時,綜合對應到購屋條件的結果,是加分多一點,或者減分多很多?

 就台灣這種淺碟型的市場,供需(少子化)和所得(薪資倒退)將讓房市陷入
    泥沼。而賦稅與低報酬率,已經讓越來越多人錢進海外。島內市場上有購屋自用需求的,多數是向來保守安分而收入固定的那群人。

    所以你不難得知,何以現在地產業者大肆廣告訴求低自備款的購屋條件。低自備、高額貸款(甚至9成貸款、裝潢貸款、公司貸款)、免管理費,甚至幫你繳前一兩年的利息錢都可以檯面下商量。

 交易量就是這樣搭配降價的策略而噴發出來的
    在台灣,銀行不能倒的前提下,爛頭寸的資金不斷地透過放貸而越滾越大,越來越龐大的資金貸款,透過財務槓桿的操作,轉嫁到一般市井小民手上。而轉嫁的手段,是把關不嚴的超額放貸、寬鬆的貸款條件,將財務的承擔與風險給收入固定或者拮据的你或我。

    看似推升了房地產市場的活絡,也解決了銀行過多的存款爛頭寸問題,然而房市的泡沫才正被吹脹起來!只是這次吹脹的不是價格,而是量。而承受這些量的人,卻是收入不豐的受薪階級。即便他們確實有相當的剛性需求!

    股票市場的擦鞋童理論,一樣適用在房地產市場。當買房與買車一樣容易時,人性的貪婪與無度,就顯露而持續被擴大。低利率與弱勢台幣,也相形助長這種無節度的資金風險轉嫁與擴張。

還記得,1998年的次級房貸風暴嗎?
    在島內低薪負利、少子化的持續衝擊下,風險的係數只會逐步加高。而承擔風險的,並不只有你我,銀行無法免於骨牌效應外。回顧過去所有的經濟歷史,是泡沫就一定會破滅的,而且幾乎都會退回到原點,甚至更低點。

試想,當房地產泡沫,碰上偏高的購屋所得比和人口統計的斷崖,將是如何的結果呢?