米築

    實價登錄邁向2.0版，三大修法重點包括，買賣案件改由買賣雙方在辦理所有權移轉登記時併同申報、預售屋申報時機提前並將自售預售屋資訊全面納入、成交案件門牌或地號完整揭露、增訂主管機關查核權及調整罰則區分輕重。

  
    筆者認為，所有的政策與制度都充滿了雙面刃，同時存在著優缺點，也許針對預售屋實價登陸政策是出於良善的動機，讓消費者購屋時價格更為透明，但這也意味著中間可能會造成非常多的交易混亂。

    在仲介買賣上的實價登錄是必要，當然若是屋主本身，也會想以實登行情的最高價來賣房。反之，如果是買方，就會想以實登行情的最低價，買到想要的物件。因此，實價登錄實施的初衷是良善正面的，但各種買賣方、仲介方、委託方、購屋客，都各懷鬼胎般的爾虞我詐，甚至現今出現非常多的輿論說明實登是可以「技術性灌水」等說法，已完全脫離了實登的初衷，甚至在其他國家為了滿足實登規定，各種假買賣層出不窮，也只能再次說明交易這種東西是「一個願打，一個願挨」。那麼把這層關係用在專業代理建設公司的預售屋上面，會發生什麼事？

    首先可能就是推動不二價時代來臨，再也沒有折扣，無論你想買多少戶，無論你介紹多少戶，無論你跟建設公司老闆股東有多熟，無論你在銷售案場坐多久盧多久，就是『不二價』！但站在華人的角度，買賣若都是不二價，就很難刺激消費者的購買慾望 ，不二價還可能被懷疑：「是不是在數字上做假？」
 

    再者可能會有很多無法客觀的登錄數字，上有政策下有對策是商場鐵則，每個人都是為了生存與競爭，也不難保證實登上所有的成交數字都是百分百真實，那麼也許有人含家電、裝潢、贈品等有價產品，或是什麼都沒含。那這樣的登錄又有何意義？

    另外預售屋的車位價格採獨立，但在中古屋內的登錄中，並沒有獨立車位價格，因此目前看得到的實價登錄單價都是「含車位坪數」計算，換句話說、車位買越多、房屋單價看起來就會越低，那麼究竟當時車位的價值是如何，從實登上面是完全看不出來。那麼預售屋要做相同的事情，車位價錢就會變得沒有根據，當然車位的種類也是沒有那麼單純，又該如何從實登上，區分車位實際的價值呢？

   
    在不動產的交易過程中，也許透明化的資訊可以幫助到某些人，但透明化的資訊也會被某些人做於利用，每樣工具都會有它的風險性，但若針對單純的消費買賣是必須建立在「彼此信任」上做基礎，當這層信任完全被扭曲成「我要回家看實登再來考慮」，就算有願意再回來的時候，談的可能不會跟實登一樣的數字，當還想要回來在議價的時候，多數人也會反應實登數字的確切性，因為並不是每個人都能在不景氣的時候認同所謂的「市場行情」！(房市評論員)