2018-03-01

評論:新竹房市為何抗跌? 用LINE傳送


    每年消費者總是非常在意媒體針對房市指標的看法,經常拿出台北市精華地段的超高價豪宅來做文章,甚至名嘴總是喋喋不休以此作為房價預測判斷,數年來,有幾個是真正準確過?甚至進一步分析過去報導與現況的比對嗎?

    其實房市跟股市一樣,全世界沒有任何一個人能夠去做「預知」,因為經濟景氣包含天災人禍,客觀的專業市場分析,並沒有那麼容易,數據必須根據區域需求,客層、產品走向、新屋市場去化量、中古購屋,甚至消費結構等,哪能以台灣首都或單一個例來做判斷呢?

    如果你看上了某間喜歡的房子,想跟賣方殺價,拿出的理由卻是仁愛路帝寶又降了多少,某名嘴說房市會崩盤,相信筆者,全台灣你都買不到房子,更殺不到你想要的價格!因為羊毛始終出在羊身上,「帝寶」無論降多少?都是你現況總價預算的數十倍以上,名嘴無論怎麼拍胸保證,也無法為你的人生資產負責,那這些人目的是什麼?「為了知名度、點閱率、通告費、出版費。」市場上有多少客觀的分析言論是站在買方呢?真的等待是值得的嗎?筆者若等待房市自己的工作收入淨儲蓄追得上通膨或成本跟稅金的上漲?等待的時間到底要承擔多少未來風險?

    其實這些都是很值得考慮的議題!新竹擁有得天獨厚的資產就是竹科,在95年以前的新竹是偏鄉,無論是科技業的發展、城市規劃,再到建商品牌、推案種類及商圈機能,都是狹隘的。因為沒有外來人口的刺激,直到高鐵特區與科技業迅速成長的發展,開始慢慢被各大建商列入搶進大餅的目標地,新竹縣市自此從未開化的處女地到處開花,有幾個很重要且其他城市無法比擬的抗跌因素:

1.    高收入高消費的菁英份子帶動就業:讓竹科變成一個核心,其他想做竹科生意的下游在下游,經過時間與發展迅速擴大,不動產業就是其中一份子,其他生意商家或連鎖大型品牌都是,因此讓很多人外移近來落地生根產生環環相扣的需求,證據就在於年年越趨嚴重塞車量。

2.    全國第一的生育率讓新竹不必有疑少子化的問題:在新竹,讀公立學校的學區排隊不是幾個月而是幾年,也因此讓學童教育相關的機構與周邊相關商家生生不息蓬勃發展,想想這些高度人口的集中化,更不須擔心少子化的大眾議題在新竹發生,又因為新竹比起其他大城市來講規模非常的小,這樣的集中化讓整個城市從上至下的消費結構緊密相連,事實證明在於各種教育機構與月子中心的數量迅速擴張,但自家孩子的需求時間問題卻還尚未有明顯改善,代表嚴重的供不應求。
3.    令人驚奇的消費力:自遠東集團巨城百貨開幕以來不斷年年破營業額記錄,甚至突破台灣百貨業營業額記錄,你可以說遠東因此賺了不少,更可以直接證明新竹消費力道相當恐怖,既然如此,你還需要擔心新竹人「買不起房子嗎?」那只是需求金字塔裡的極少數而非平均數。

4.    法拍屋的釋出比例極少:以法拍屋物件的屋齡來做分析,十年內新古屋比例非常的少,尤其竹北更本無法期待有法拍物件。這實務可證明新竹人購屋預算與家庭投資支出結構是相當保守的,不會在買不起的風險之下隨意購屋,也代表著在房價循環的基礎中是得到支撐鮮少有低於行情的物件出現,大多投資人或換屋主還能有更多的籌碼去支撐拉回成本的時間,真正因買房賠掉資產的人少數,就算是賠也僅是把之前賺太多的賠回一點罷了!

5.    新竹蛋黃與蛋白之間的距離比起六都實在是很短:整個區域面積也不大,但相比六都的平均蛋黃區與蛋白區的房價來看,真的是不貴,比起六都蛋白的機能與交通核心通勤時間,新竹都大贏,但房價卻比人便宜很多,所以為何抗跌?因為六都是落底回先前景氣好過度膨脹的行情價格,可新竹卻沒有這樣大的膨脹成本讓價錢跌回去,反之現況的行情只是簡單不過的反應地價+造價+稅金的成本售價。

6.    新竹的公共建設開發彈性比起六都還有很大的潛力跟空間,是個還在開發中的高消費高集中度的城市,而非六都很多是已開發的城市且比較散化。所以在交通建設或者一些BOT商城投資的計畫與大型公共建設話題上,對新竹縣市本身的市場需求影響力是非常大的。

    綜合以上的條件,其實與其說新竹房市期待降價是因為預算問題,我們不如把它說白了說穿了是很更多更多的人是在期待撿便宜的空間。假使真有個降價或推行低於行情的建案出現,肯定被秒殺!如果市場還有人有閒錢可以去掃貨有便宜能撿的產品,怎麼能把它歸類成是買盤力量撐不起來的市場呢?

    真正的不動產跌價,必須是買方力道疲弱才有可能產生的現象,在此依照目前新竹的行情來看待,還早得很,因為在新竹虎視眈眈這塊大餅的人可多如過江之鯽呢!這些人包含著正在看著這篇文章思考的你我他…(房市評論員)