2018-01-05

互相傷害的土地公告地價


    土地公告地價在每年1/1都會做調整,在金融風暴以前,公告地價比較不會有太劇烈的漲幅,與市場行情差異多達10~30倍以上,越是蛋黃的地區差距越大。公告地價是用來計算土地所有稅收的基礎,包含每年要繳的土地稅,交易之後的土地增值稅,在理論上不可能與市場行情同步,因為這在稅金成本上有非常大幅度的增加,也會造成很多現實面的問題,但在金融風暴以後景氣復甦快速,不動產大熱,各重劃區發展迅速交易熱絡,政府想由此來增加稅收並藉以打房名號想以此來抑制房價,但效果呢??由先前業界所預測的造成雙輸局面,並沒有產生當初所預期的結論,反而連鎖影響了很多不利健全發展的市況。

劇烈調漲的公告地價對建商與地主的影響:
      首先會造成持有土地與屯貨(養地)上成本的支出增加,容易造成中小建商經營困難,購地意願降低,在一個城市的發展中,沒有建商願意買地就不會刺激開發進度與機能成型,畢竟建商是供貨者,沒有房子沒有居住就不會有商圈轉移或建立,更不會有集市跟機能,雖說消費者會埋怨建商賺取高額利潤,但相對他們也必須承擔高額風險,不然不會有那麼多建設業在台灣不動產這條漫漫長路上說倒就倒,所以建設業是城市發展中扮演很重要的推手與齒輪。

    再者地主是不會做吃虧的生意,他們沒有持有成本與貸款的壓力,只要他們負擔的起每年繳交的土地稅,就永遠不可能有便宜的土地購買,所有台灣的土地都是看「未來」論現價,但地主卻會把增加的稅金成本加諸到售價上讓建商吸收,這是一種成本轉嫁的環環相扣因果循環。

    年年上調的公告地價對市場交易影響最大的是「土地增值稅」,在地主轉移給建商時,賣方(也就是地主)要吸收這一次的土增稅,計算時間由持有時間總計論,換句話說在持有過程中調漲越多增值稅越高。建商蓋好房子賣給消費者時,由賣方(這時換建商)再次吸收這段時間的土增稅,蓋個透天需要耗時12-18個月,蓋個大樓最少需要18個月以上,蓋超高大樓需要30個月以上,這段期間的土增稅就由建商來承擔。消費者交屋後再轉賣給下一手買方,這時再由賣方(這時就換消費者)來吸收持有房子這段時間的土增稅。

看完這段循環再循環,總結最後這段增加的稅金都是由誰來吸收呢?
    當然是買方(每段交易過程的買家),這些給政府的錢都是成本,當然不會損蝕賣方的利益,必須加到房價上由買家吸收。那麼矛盾的問題來了!政府想增加稅收,想從賣者身上希望他們賠掉獲利來繳稅嗎?當然不是,政府必定知道巨額增加的稅都是由交易價格往上推。那不是對媒體說要打房要房價掉要實現居住正義嗎?沒錯!這就是雙輸政策上的雙面手法,增加不合理的交易稅制只會讓房價居高不下,因為沒有任何一個人會願意為了繳稅而不吃飯。

    自99年後以來,很多重劃區域與蛋黃地段都希望把公告地價調至與行情相當,這追加幅度所造成的土增稅可是會嚇死一堆沒接觸過的購屋消費者,以下做幾個實例,當然這些還不是影響最大的案例,更甚者可謂一大堆。

    在當時100-102年間,如果你買一間預售屋的三房是1000萬,這總價裡面建商已經幫你吸收掉了大約50萬的土增稅,也就是如果沒有這樣的調幅,你的房價還可以再便宜5%的空間。在102年後你交屋了,住了三年想把它賣掉,也許你可以賺了不少的價差,但你這段持有時間所有繳交的土增稅大約也要總價3-5%居間,也就是說從99年至今同一區域一戶三房。



在這段期間土增稅就佔掉近10%總價的比例,誰吸收呢?
    
當然是最後個買者,那麼如果沒有這10%的稅金成本,是否可以比較有條件抑制房價行情呢?那麼土增稅對地主當然也相當不友善,現在重劃區若是原地主持有至今,土增稅大約佔了售價的10%,假設一塊地行情是20萬/坪,建商買去就等同吸收了2萬/坪的稅金,只是地主幫你繳掉而已,但價格卻是往上推,以此類推,那麼建商為了維持生存跟經營,必須購地建屋,那這增加的前段稅金成本,最後又是誰吸收了?

    當然是買房子的消費者,所以一來一往,做個總結,現在你看房子的總價,只要是新屋,無論是預售還是成屋。你的房屋總價裡有約15%是給予政府的稅金,這樣看懂了嗎?也就是沒有這種雙輸的政策,你的房價行情有15%的彈性空間。不要在做不切實際的夢想認為政府會為你把關房價,那只是個抽銀根的假議題,徒增出來的羊毛不可能是賣主吸收承擔的,永遠都是消費者買單。

那麼這政策另外一輸的影響是什麼呢?
    景氣好時,市場都能接受膨脹的房價,更本不在意也不會去計算中間的價格被政府抽了幾次皮,所以雞犬升天和樂融融。但是當景氣迅速的往下冷凍,交易量大減,行情受到考驗,這時候投資客跟消費者才意識到原來我把沒賺錢的房子賣掉還要倒貼稅金,那何必賣?

    因為加稅金成本賣不掉,打平成本也賣不掉,在能承受開銷壓力狀況下也沒人願意做賠錢的事,以至於這稅金的空間產生讓持有人生存壓力的增加,相對這空間也讓房價無法壓下,讓整個可以正常運作的齒輪完全失效,沒有交易,就沒有稅收,以致這段時間的不動產稅收大減,長期時間來看,賺了前面賠了後面,反到讓市場成本高居不下,而現在卻開始想調降土地公告地價,更本本末倒置!對不動產的上游與經營生產者不友善,就永遠不可能會有居住正義,只有肥了政府苦了人民而已。(房市評論員)