2017-12-23

房市評論員:消費者永遠不會知道的事實


    建商通常會希望能透過預售屋來做建案銷售,為什麼呢?因為距離交屋還有段時間,那麼這過程就是可以技術性做一個合理化的「成本節省」手段,而消費者通常不會發現,就算發現了也只能摸摸鼻子算了!



因為預售屋買賣合約中都有一條:建商有保留最後修改設計的權限
    這條文是必須存在的也是合法的,因為預售並非即時性的建材採購與使用時段,都只是預先安排,但在最後都有可能下游供貨廠商已停產當時所預定的建材,或者在樹種,石材,磁磚上更有很多不可抗拒與無法掌握的因素影響,所以為了保障消費者合約書都會有一條「使用同級品」來取代,但在很多建築材料上並無法白紙黑字去約束,那麼這些東西就會變相成為建商節省成本、提高利潤的賺錢手法。
 



預售屋賣得越好賣得越快,那麼建商就會越大膽,以下舉幾個真實案例:
    建商都是大盤進貨,自然建材上的折價空間永遠比批發或零售高上很多,換句話說只要買得量越大進貨就越省,那麼某知名大建商就用了一個非常聰明的方法來賺得這樣的折價空間,他們租了一個大面積的倉庫,一次買下了同款同色幾乎涵蓋了所有土地庫存量來抓取的大樓外牆磁磚用量,他們也告訴了建築師,「你不需要變動我的外觀建材與顏色,因為我全部都買好了」,以致此建商往後數年所推個案的外觀顏色與磁磚是一模一樣,而這省下的空間可是數千萬元計。

    此建商也非常聰明的用相同的方法來進貨用於大樓基座的「石材」,但是基座外觀若都是同樣的樣式會沒有變化性就無法分別建案產品的調性,所以用石材的「正反面」來做區別,粗面看起來氣派的就用在單價設定比較高的建案,滑面看上去比較素的就用在首購型的產品,以此類推,時間過去在如法泡製,一前一後其實消費者更本就不知道數十棟大樓與建案的外觀用料是一模一樣,而且是「數年前」就購置好的成本,此方法既不會受到通膨影響又可一次取得非常低廉的價格,以此類推,小規模的建商用小規模的方式,大規模的建商用類似這樣的方式,小則省掉多賺數百萬,多則達數千萬以上。

 那麼建商比較常會省的是在什麼地方?
    「公共設施」,在預售時你看到美侖美奐的退縮植栽,戶外家具,公設材質,中庭空間等等,因為在合約字樣上各種空間都會標上去,在透視模擬圖一定會加上「示意圖」,就是為了避免爭議與糾紛,當然也是合理合法化我拿來偷造價的手法,消費者在怎麼拍照存證,也無法牴觸「建商保有最後修改的權利」這句話,所以我在文意上滿足合約樣式就可以了,其他的當然就是多賺進來的利潤!

    大樹變小樹,造型牆面或設計變成空曠廣場,漂亮的示意圖變成顏色款式很相近的材質,甚至與圖面相距甚遠的藉口是「原建材已停產或已無法組合搭色」之類的方式交代過去,其實建商對公共設施的造價成本範圍是可以很極端的去施做,如豪宅般的氣派或者如公寓般的陽春,都取決於他們要不要花這些錢,當然對生意人來講,這是一筆淨賺的帳,尤其在預售就完銷的個案,賣方更可以肆無忌憚的來上下其手。

    這裡還有一個實例;某大建商規劃一個超高層指標個案,在外觀上的設計可謂是當時的先驅與潮流,因為在景氣的多頭浪頂上,很快就秒殺了這個大案子。兩年後外觀做好了要交屋了,建商把外觀的燈光設定材質與原設計大砍,失去了原本預售所展示給消費者看的酷炫外牆燈光,更把外牆佔總立面高達一半面積的裝飾建材全部取消,從側邊了解,這兩者共省去了一億出頭的成本,也讓原約定的廠商大為震怒,但也沒辦法,建商大魚吃小魚早已是常態,此案例也讓建商額外多賺了一億多的利潤,其實這些層出不窮的例子也都算正常,因為生存與獲利是建商經營的唯一目的,畢竟不見得每個案子都好賺,只要能把握到機會當然不要放過,而消費者其實往往也都永遠不會知道光鮮亮麗的廣告與外觀表面底下到底藏了多少垃圾事。

    建商常用的變動手法不外乎大樓外觀建材,燈光造型,基座與退縮地坪鋪設,植栽造景,公共設施的牆面,設計,地坪或者其他相關材質,公共廊道,梯廳等等,魔鬼就出在細節裡,當然利潤也出在這細節中,很多人也早已忘記自己一兩年前預售時所買的房子長甚麼樣子了,當然未來交屋時多半也都把重點放在自己所購的房子裡,公設就再說吧!(房市評論員)