2017-12-20

房市評論員:揭密!建商怎麼訂價? 用LINE傳送


    房屋售價占比最高的就是土地成本,幾乎是在售屋訂價原則上最主要的影響因素,簡言之,沒有土地成本高卻售價低的產品,只有土地成本低售價高的房子,土地在大城市中是會隨著時間越來越稀少,所以早期持有土地的建商留到最後,也不可能用當時的土地成本計算售屋給消費者,當然土地也會因為放置的時間而增加許多成本,十之八九的建商土地都是貸款承購,而每年的利息疊加也是會影響持有土地時的成本支出,外加不定時增加的土地稅金,近年來政府政策對建商都相當不友善,所以持有土地越多相對就更增加了很多稅金支出,而這些種種在土地本身上加諸上去的金額。

無論是給政府的或是銀行,當然全數都由消費者吸收。
1.    沒有高成本的土地、賣低售價的產品。
2.    無論土地多早取得,售價永遠是以行情計算。
3.    時機不好土地可以不要蓋,但是可以放,因為景氣是循環沒有永遠的低潮或高潮,雖然放著時間成本會增加不少,但未來時機好時售價會全部加倍補回來。
4.    土地都是貸款購置,因為總金額太高,所以每年都必須要給銀行利息為土地持有成本,但政府有權力給予限貸成數等打擊壓縮土地庫存量。
5.    土地也會因持有時間必須要給予稅金,售屋後也得有增值稅要補上,政府在稅金政策上只有一直漲,沒有降過,所以隨著這些從建商大幅抽血的稅金成本全部都由消費者吸收,全數灌注在房屋售價上。

    再來就是營造成本,但這關係在原物料最初始的價格上,幾乎所有人都知道,在我們生活周遭的民生必需品,能源開銷,甚至到做生意上面的成本都隨著時間越來越高越來越貴,當然房子也不例外,以最單純的透天來舉例,早期透天營建成本單價只要3萬,4萬就能蓋起來,好一點的不過5~6萬,但現在完全不同了,同樣規模與建材的透天最少要5萬才蓋得起來,而這些上漲空間最後誰吸收呢?當然是消費者與房屋售價上!

以前一份雞排只要35元,假設老闆獲利是10元。現在一份雞排卻要70元,那麼老闆獲利是多少呢?
    可能很多消費者認為都是做生意的人跟賣方黑心要多賺,其實不然,這樣的售價老闆獲利還是10元,這反應只能說幣值越來越不值錢,通貨膨脹所致,當然在房價上面也不例外,同樣的意思與理論,扣除掉不動產市場泡沫與不健康的高額炒作之外,其實回歸到原點行情的售價也不過是反應基礎成本跟合理行情罷了,真要如消費者的願要房價能降到自己可以無壓力負擔的程度那是不可能的事,除非建商要吸金惡意倒閉跑路,否則在產品的基礎成本理論上是無法實現的,因為殺頭賠錢的生意沒人做,羊毛永遠出在羊身上,便宜無好貨是必然的。

那麼建商在規劃設計時,什麼產品較能提高獲利空間?以下列舉幾項邏輯概念:
1.    售坪越大的格局,利潤比越高,因為牆壁少,建材少,甚至到豪宅的毛胚,這樣的獲利空間是很有潛力的。相對售坪越小的格局造價就會比較高,隔出來的牆壁多,房間數多,使用的衛浴廚具等基本設備的比例高,自然在銷況上比較會有壓力。
2.    基本建材較為高檔的產品成本高是最自然不過了,很多建商在土地成本過高的建案上必須使用相應的建材來合理化售價讓市場接受度高,而提升使用的高檔建材也是從利潤中去折出來的,所以不見得用好建材就全然是灌水在售價上。
3.    公共設施的設計元素與造價,在公設的領域中建商是可以非常陽春的施做,因為本來最早期的大樓更本就沒這些東西,當然也不需要編列預算去規畫這些項目,而現在因應高公設比的法規限制下,市場上不能接受太過陽春的公領域設計,因為無法平衡公設比被吃去太多的空間比例。那麼各個建商跟建案都有不同大小與規模的公領域空間設計,包含著外觀或者室內頂樓等等,那麼有做的很仔細與豐富的建案自然成本也會相對提升不少。
4.    超高樓層或超深地下室的造價都會提高很多,雖然會按照比例從售價上去滿足,但超高層建築是無法跟中樓層規劃或低樓住家做比較的,大樓的售價一定是越高越貴,所以用低等級的建案跟高等級的去比較是不合理且不公平的,一般在法規定義上的設限分為三種級距。
總樓高10層以下。
總樓高11~15層。
總樓高15層以上。
所以這三種規模的建案造價等級是有很大的區別,在比較上是必須要納入選擇考量之中的。

    現況大部分的建商不太會養地,幾乎都是現買現規劃,主要原因是現行機制庫存土地成本比過去高太多,所以大家都在拼周轉來維持生存跟經營,現代建商已經不是數十年前暴利的行業了,資訊透明,市場公平機制,政府打壓等等,要經營建商可謂是要步步驚心的走好每步路才能長久,真要說到暴利高額收入的例子僅是時機好的個案表現,但是景氣總是好的時間短,不好的時間長,當投資客不好賺的時候建商是更難過生活的,所以現在要購屋,基本上更本不太需要做仇富仇商的概念去想太多,因為市況都只是滿足基本供需而已。(房市評論員)